Что происходит со вторичным рынком жилья в Хабаровске

Если рынок новостроек в Хабаровске еще держится относительно неплохо за счет льготных ипотечных программ, то со вторичкой дела обстоят хуже. Из-за высоких ставок спрос снизился, а сделки в основном идут в том случае, если большая часть суммы есть у покупателей наличными, считают эксперты сайта DVHAB.ru.

Еще одно наблюдение: в продаже много элитных квартир, но некоторые висят в продаже годами из-за высокой цены. Подробнее о ситуации рассказала эксперт на Жилищном форуме (0+) в Хабаровске.

Мнение риэлтора

– Тренд, который начался на западе страны два-три года назад, дошел до нас в полной мере, – сделки за наличку. Много случаев, когда квартира на 70% оплачивается налом, а ипотеку покупатели берут на сумму от миллиона до полутора, просто на доплату. Сделки вообще без кредитования единичны. Что касается количества объектов в продаже, то за первый квартал года рынок сильно обновился. Люди, которые раньше поснимали свои объявления с сайтов, сейчас опять их выставили. Надеемся, ситуация с активностью будет улучшаться, – отметила на форуме Александра Швалова, сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости, член комитета по аналитике Российской гильдии риелторов. 

В продаже сейчас стало много квартир в элитных домах в Центральном районе Хабаровска. По мнению эксперта, это говорит о том, что обеспеченные жители массово уезжают в другие регионы, поэтому появляется необходимость избавиться от старых квадратных метров. Как правило, при адекватной цене квартиры на вторичном рынке находят покупателей довольно быстро, в срок до трех месяцев. Иногда это происходит даже быстрее, и хватает одного показа, чтобы выйти на сделку. 

– Если жилье ликвидное, оно продается сразу. А если мы держим квартиру в продаже по пять-шесть месяцев, то там уже идет большой торг. К слову, торгуемся мы по сравнению с западом страны хорошо. Норма для нас – пять-шесть процентов от суммы. Как правило, 50 – 110 тысяч скидываем спокойно. Но если объявление висит больше полугода, то там уже и до 500-700 тысяч доходит, а в случае с дорогими объектами и до двух миллионов могут скинуть. Нюанс в том, что надо все-таки адекватно ставить стартовую цену. Кому нужно, чтобы квартира висела год-два, а то и три? – говорит Александра Швалова.

Подход аналитика

Между тем, у аналитика недвижимости Александр Хворова, которого чуть раньше опубликовал DVHAB.ru, свой, более предметный подход к местному рынку. И он указывает, что его прогноз о снижении средней цены «квадрата» на рынке жилья Хабаровска в апреле полностью подтвердился. Больше того, основной показатель за месяц ушел в красную зону на –1,67%, что привело к уменьшению средней цены на «квадрат» на 2347,68 рубля, и к началу майских праздников его стоимость составила 138 644,3 рубля.

Такое значительное снижение цен для апреля нехарактерно, считает эксперт. Средний многолетний показатель демонстрировал небольшой рост. Но в этом году сказалась высокая ключевая ставка ЦБ, что привело к ужесточению кредитной политики и удорожанию ипотеки, а также снизило спрос на вторичном рынке.

Больше всего потеряли в цене квартиры новой планировки: в среднем по городу –2,7%.

Не так активно, но вполне в духе времени «квадраты» дешевели и у квартир «хрущевской» планировки.

Самые низкие цены за квартиры запрашивают за однокомнатные «сталинки» на окраинах по средней цене 3,3 млн руб. При этом можно найти несколько предложений по цене и до 1,5 млн.

Еще более провальная ситуация в апреле не случилась лишь благодаря предложениям на окраинах, где средние цены на «квадраты» выросли на 1,8%.

Ближе к центру есть спрос на одно– и трехкомнатные «хрущевки», о чем свидетельствует рост средней цены на «квадраты» на 2,4%, на двухкомнатные «брежневки» (6,4%) и трехкомнатные квартиры новой планировки (2%). Но, похоже, что все это жилье приобретается как долгосрочные инвестиции, как и трехкомнатные квартиры новой планировки в центре, «квадраты» в которых продолжили дорожать (0,7%). И средняя цена у них составляет уже 210 311 рублей, а максимальная доходит до 426 356,59 рубля. При таких ценах никакой ипотечный кредит не поможет, для покупки нужно иметь только хорошую финансовую подушку.

По итогам апреля самые дешевые «квадраты» предлагались в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах города со средним показателем 74 938,3 рубля. А рекордно дешевое предложение в городе (30370 рублей) было у двухкомнатной «сталинки» в переулке Ванкова.

Квартиры дешевеют?

Вслед за ценами на «квадраты» ушли вниз и средние цены на квартиры на 1,5%, составив к Первомаю 6 миллионов 673 тысячи рублей. Больше всего потеряло в ценах жилье в центре (–8,4%).

Просели в ценах и квартиры в микрорайонах и жилмассивах ближе к центру: однокомнатные новой планировки на –10,5, а двухкомнатные на –8,5%, двух– и трехкомнатные «хрущевки» в среднем на –5,6%, а трехкомнатные «брежневки» на –10%.

В средней отдаленности от центра снижение цен наблюдалось лишь у трехкомнатных квартир новой планировки (–8,9%) и одно– и двухкомнатных «хрущевок» (в среднем –2,2%).

Значительно снизился спрос на «хрущевки» всех размеров на окраинах, что привело к снижению цен на них на –4,9%, и незначительно на трехкомнатные «брежневки» (–1%).

В итоге самые низкие цены за квартиры запрашивают за однокомнатные «сталинки» на окраинах по средней цене 3,3 млн руб. При этом можно найти несколько предложений по цене и до 1,5 млн. А если брать в расчет малосемейки, то на Пятой площадке есть предложение в трехэтажном кирпичном доме и за 900 тысяч рублей за комнату на третьем этаже площадью 12 «квадратов». Но понятно, что такие квартиры не делают погоду на хабаровском рынке жилья.

Или дорожают? 

Сегодня даже малосемейки, к которым относятся и «гостинки», значительно подорожали. Так, например, средняя цена на такие квартиры в новых домах ближе к центру предлагают по средней цене 4,5 млн, а максимальная доходит до 6,5 млн руб.

Вот такие квартиры и потянули в апреле медианную цену вверх на 2,6%, и она поднялась до 5,9 млн рублей. 

Дорожали квартиры и в других сегментах рынка. Наиболее заметно поднялась стоимость на окраинах (2,8%), где сохраняется повышенный спрос. Так, средние цены здесь на квартиры новой планировки всех размеров выросли в среднем на 3,7%, а на одно– и двухкомнатные «брежневки» – на 5,5%. Недалеко отстал от него и район престижности средней отдаленности, где цены стали выше в среднем на 2,2%.

«Много случаев, когда квартира на 70% оплачивается налом, а ипотеку покупатели берут на сумму от миллиона до полутора, просто на доплату».

Ближе к центру города большие трехкомнатные квартиры в новых домах продолжают оставаться объектом инвестирования, и стоимость в основном сохраняется, а иногда и растет. В результате средняя цена в этом сегменте поднялась на 1,7%. А вот квартиры старой планировки чаще приобретают именно для проживания, но лишь одно– и двухкомнатные «брежневки», что подняло цену на них за месяц на 4% и однокомнатные «хрущевки» (2,7%).

Центр города конечно привлекателен, но высокие цены здесь чаще рассчитаны на инвесторов, да и то лишь в сегменте одно– и двухкомнатных «брежневок» (средняя цена выросла за месяц на 16,6%) или однокомнатные «хрущевки» у которых рост цен составил 11,9%.

Цены здесь доходят до 40-55 миллионов за отдельные трехкомнатные квартиры, как, например, за квартиру в 149 «квадратов» на 14-м этаже на улице Тургенева.

В перспективе рынок жилья в городе должен сохранить стабильность, но в мае, как правило, он растет и цена «квадрата» может подняться на 2–3%, полагает Хворов, снова преодолев рубеж в 140 тысяч рублей…