Жильцы «Дома-коммуны» в юридическом тупике

Пациент, скорее, жив – пожалуй, так можно описать состояние исторического дома-коммуны в самом центре Хабаровска. Здание, которое должно было стать образцом счастливой жизни строителей коммунизма, сегодня по внешнему виду мало чем отличается от какой-нибудь общаги. Что сегодня  происходит в памятнике архитектуры и можно ли спасти его от разрушения?

Вопросы, которые сегодня интересуют не только жильцов 90-летнего дома, но и горожан, которым приходится ежедневно наблюдать облезлый фасад.

От счастья к драме

Дом-коммуна изначально задумывался как образец принципиально новой, предельно обобществленной жизни советского человека. Первыми в эту жизнь должны были шагнуть работники НКВД, для которых здание и строилось.

Строительство на улице имени  Карла Маркса началось в мае 1931 года, завершилось в 1934-м. Это был единственный реализованный проект подобного типа в регионе, да и в стране таких успели возвести немного. Советский человек должен был иметь все блага, чтобы, не теряя времени и сил, все отдавать идеям коммунизма. В хабаровском Доме-коммуне для этого предусмотрели помещения кухни и детсада в торцовых частях каждого из корпусов, поликлинику УНКВД с амбулаторией и светолечебницей, а также интернат для детей в цокольных этажах корпусов.

Для жильцов продумали, кажется, все. Оставалось только жить и радоваться, но с самого начала что-то пошло не так. В историю дома, как в медкарту, вписаны все процедуры, которым подверглось здание. Первая реконструкция случилась через два года после сдачи в эксплуатацию. В 1936-м переделывали уличные фасады со стороны нынешнего спорткомплекса УМВД. Высокие оконные проемы разделили пополам стойками, появились членящие фасады, карнизы, окна углового объема получили подоконные карнизы с кронштейнами. В период 1959-1961 годов реконструирована часть бывшего клуба НКВД, которая сегодня является театром драмы. Эстакада, по которой сегодня горожане заходят в помещение, появилась в 1970-м. В последний раз ее капитально ремонтировали в 2012 году. Кровлю в театре драмы полностью меняли в 1996-1997 годах, а в 2005 году отремонтировали кровельное покрытие.

Согласно Жилищному Кодексу РФ, только собственники вправе решать, какой капремонт проводить, какие работы выполнять в рамках текущего ремонта и содержания 

В жилкорпусах №№4 и 5 в 1972 году в результате реконструкций на втором и пятом этажах в однокомнатных квартирах появились кухни, в первом подъезде исчез лифт – из соображений безопасности. В 2010-м реконструировали крышу и заменили кровлю в четвертом подъезде. Год спустя отреставрировали фасад дома.

Все это аккуратно зафиксировано в актах обследования 2013 года. Там же указан перечень работ, которые нужно выполнить, чтобы дом-пенсионер и дальше мог оправдывать звание памятника архитектуры. Однако сегодня драма здесь не только в названии театра, но и в жизни жильцов.

Дом-пенсионер

Сейчас строение и по возрасту, и по состоянию относится к категории пенсионеров. Проверяющие наведывались сюда 10 лет назад и, не щадя бумаги, отчитывались, что в подвалах сыро из-за грунтовых вод, валяется мусор, жильцы жалуются на протекающую крышу.

Насчет этого было предположение, что проблема в не сброшенном снеге и конденсате, образовавшемся на внутренней поверхности кровли за зиму, при этом не указывается, кто за уборку крыши должен отвечать. Кирпичи, которые могут выпасть из стены над аркой (въезд во двор с улицы Дзержинского), фигурировали в актах 2013-го. Да и сейчас есть риск почувствовать силу кирпича, но, к счастью, покуда обошлось. В аварийном состоянии было чердачное перекрытие, а в стропильной системе - гниль, плесень и грибок. В спорткомплексе в раздевалках и душевых с потолка стекала вода. И это далеко не полный список «болезней» дома.

В 2014 году дом перешел под управление МУП «УО МКД». К договору был приложен акт обследования, в котором говорилось, что фасад нуждается в ремонте, есть течь в квартирах, требуется частичная замена канализации и другие нюансы. Там же была приписка, что работы нужно провести в соответствии с решением собственников жилья.

В два раза должно вырасти в РФ качество городской среды в агломерациях (определяется по таким критериям как безопасность, комфорт, экологичность, современность, эффективность управления) к 2030 году в рамках наццели «Комфортная и безопасная среда для жизни».

А что собственники? Тут надо пояснить, что Дом-коммуна представляет комплекс помещений общей площадью 16860 квадратных метров. Из них 9581 «квадрат» – нежилые помещения, самое крупное из которых – театр драмы, который находится в ведении министерства культуры края. Второй крупный объект – спорткомплекс УМВД России. В списке пользователей нежилых помещений еще есть арендаторы, владельцы торговых точек и прочие. Собственникам из числа жильцов по факту принадлежит площадь 7272 квадратных метра, что составляет 43% от общей площади.

С точки зрения Жилищного Кодекса РФ, решение по работам на доме принимается большинством голосов, то есть, решают в основном Минкульт, УМВД и владельцы других нежилых помещений, ведь им принадлежит больше квадратных метров – 57%. Получается, что собственники жилья в случае конфликта ничего не смогут сделать: их всегда будет меньше.

«А сами не видите?»

Жильцы дома рассказали, что не единожды обращались в разные инстанции, в том числе в министерство культуры, с которым надо согласовывать работы по дому, так как речь идет о памятнике архитектуры. Владелица квартиры на последнем этаже в первом подъезде показала потолок на кухне:

– Не один год жалобы пишем, а толку никакого. Потолок уже обвалился, говорят, мы сами виноваты. А в чем? В том, что крыша течет?

В подъездах заметно обшарпаны стены, в окнах - местами оригинальный витраж, местами - просто стекло в высохших деревянных рамах, местами - пленка. На батареях - годовая пыль, а вместо крыши - несколько досок под кровлей, которые могут упасть. Одна из женщин рассказала:

- Муж несколько лет писал обращения в УК, толку - ноль! В конце концов просто оставили попытки достучаться...

Владелица жилья из третьего подъезда рассказала, что вентиляция практически нерабочая, а окна, хотя их относительно недавно меняли, все равно покрываются противным черным налетом то ли плесени, то ли грибка, как бы его ни выводили.

На вопрос «Хорошо ли жить в доме-памятнике?» ответ практически у всех один: «А сами не видите?»

Корень зла

Впрочем, проблески лучшей жизни начинают пробиваться. В здании идет масштабная работа по обновлению внутридомовых инженерных систем электроснабжения. Однако тернист был путь к этому. Вопрос в деньгах, которых всегда не хватает, но которые удалось найти, а точнее, вернуть.

История началась все в том же 2014 году. Большинство собственников из числа владельцев нежилых помещений, решили, что они не будут платить деньги в Фонд капремонта. С того момента весь комплекс должен был выживать на средства, которые поступали только от собственников квартир, которые в меньшинстве, и мнение их никто не учитывал. Атмосфера разрухи и апатия «управляйки», участие которой нужно для решения проблем, вымотали владельцев квартир. Искать помощи пришлось на стороне.

Юристы, которые разбирались в непростой ситуации, смогли в течение полугода найти и выкопать корень зла. Оказывается, по закону отказаться от платежей в Фонд капремонта владельцы нежилых помещений не имели права. Театру драмы, например, пришлось по решению суда оплатить задолженность по взносам больше трех миллионов рублей и пени больше 110 тысяч. Аналогичная работа идет и с другими должниками. Истцом при этом выступал сам Фонд капитального ремонта.

Президент ассоциации «Самостоятельная общественная инициатива» Максим Траханов отметил, что подобные ситуации должны решаться по закону. Здесь собственники жилых помещений, хоть и в меньшинстве, не должны быть ущемлены в правах. Жилую часть комплекса, как и нежилую, надо обслуживать, а значит, платить за ремонт должны все собственники помещений.

Жильцы помнят, как в 2021 году памятник архитектуры попал в поле зрения тогда еще врио губернатора Михаила Дегтярева. Тот отметил, что здание необходимо капитально отремонтировать. И сообщил, что дал поручение краевому фонду капремонта и МинЖКХ организовать эту работу. Как результат – появилось решение собственников о проведении работ, и дело пошло.

Теперь в здании уже меняют проводку. Не менее остро стоит в Доме-коммуне вопрос с оплатой текущего ремонта и содержания, от которой не освобождаются владельцы нежилых помещений. Разделить Дом-коммуну на части, обособив тем самым корпуса, технически невозможно, да и не нужно. Это единый комплекс, на содержание которого нужны приличные суммы. При условии, что платят только владельцы квартир, из необходимых 550 тысяч рублей в месяц по факту поступает чуть больше 220 тысяч.

Получается, что содержат все здание только на деньги владельцев жилых помещений, что само по себе неправильно. Такой же позиции придерживаются и в прокуратуре Центрального района Хабаровска, откуда в адрес УК поступило предписание: принять меры к получению денег на ремонт и содержание. Другими словами, УК должна подать иск, например, к тому же Минкультуры и региональному УМВД России.

Традиционно есть одно «но». Управляющая компания – муниципальная, ее учредитель – мэрия Хабаровска. Она находится в ведении горуправления ЖКХ. Минкультуры, в ведении которого находится драмтеатр, является структурой правительства края. Другими словами, решить денежный вопрос в Доме-коммуне могут на уровне городской администрации и правительства региона, но этого не происходит. Также не решается вопрос с региональным УМВД и другими владельцами нежилых помещений. Почему? Вопрос остается открытым.

Трагедия, случившаяся в здании в 2021 году, ярко проиллюстрировала нехватку денег на содержание и ремонт. Большой балкон обрушился под весом человека, мужчина скончался. Жильцы рассказывали, что он, не дождавшись от УК ремонта, решил привести конструкцию в порядок своими силами. Ветхое состояние сооружения до определенного момента не замечали в УК, что послужило поводом для уголовного и судебного разбирательства. Следствие тогда активно разрабатывало версию: организация, обслуживающая дом №25 на улице Муравьева-Амурского, не обеспечила безопасность эксплуатации общедомового имущества.

Возможно, в Доме-коммуне драма все же сменится водевилем, и начнется новая страница в истории памятника архитектуры? А пока жильцам приходится ходить по родному зданию с опаской...