Стоимость квартир растет быстрее инфляции

О рекордах жилищного строительства ныне с заслуженной гордостью рапортуют в крае. Опять же позорные бараки на проспекте сносят и хотят сносить дальше. Однако разогнавшийся, вроде бы, ипотечный рынок, с одной стороны, финансовые власти нынче осторожно тормозят, а с другой стороны, новостройки в Хабаровске, судя по некоторым оценкам, все равно пока не могут утолить квартирный «голод» горожан. И не только из-за  своей дороговизны. 

Рекорды и бараки 

Подводя итоги года, региональные власти с гордостью отмечают: «Хабаровский край вышел на кардинально новый уровень. По итогам 2023-го построено 517 тысяч квадратных метров жилья – это 136,5% к объемам 2022 года. Из них 303 тысячи «квадратов» приходится на многоквартирные дома. Это самый высокий показатель в регионе за последние 30 лет. Введено в эксплуатацию и свыше 215 тыс. кв. метров индивидуального жилья, что тоже является рекордом за прошедшие три десятилетия!».

Также в Минстрое края сообщили, что для дальнейшего наращивания объемов поставлена задача активно развивать коммунальную и социальную инфраструктуры. Например, в районе Ореховой сопки в Хабаровске продолжается возведение тепломагистрали ТМ-35 от ХТЭЦ-3, первой очереди дорожной сети по ул.  Героев Пассаров, подстанции и линии электропередачи от ПС «Амур». Для создания инфраструктуры «Дальневосточного квартала» Минстрой края «ведет работу с Министерством развития Дальнего Востока и Арктики по выделению на эти цели президентской единой субсидии в размере почти 12,9 млрд руб. План текущего года – 5,8 млрд руб.». 

Отдельное внимание – ликвидации аварийного жилфонда, в том числе печально знаменитых бараков на проспекте 60-летия Октября. Сообщается, что в ходе визита В.В.Путина в Хабаровск губернатор обратился к главе государства с просьбой выделить дополнительное финансирование на их расселение. И отчитался, что ранее край «за два года из федерального резервного фонда получил 600 млн рублей. Благодаря этому комфортное жилье предоставлено 360 хабаровчанам».

В мэрии по этому поводу уточнили, что в Хабаровске продолжается работа по расселению из ветхого и аварийного жилья, в том числе, в рамках так называемой «программы комплексного развития застроенных территорий». В частности, в феврале планируется проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории в отношении аварийных домов по улице Ватутина, 48 и переулку Молдавскому, 14а. И, оказывается, еще в декабре «приняты решения о комплексном развитии территории жилзастройки в границах ул.  Запарина – пер. Доступного в Центральном районе в отношении аварийных домов по пер. Доступному, 4, 7, 8, 10, 11, 12, а также в границах ул.  Тургенева – Амурского бульвара – ул.  Комсомольской в Кировском районе в отношении аварийных домов по ул.  Тургенева, 94 и ул.  Комсомольской, 101, 103, 103а».

Надо строить ещё больше? 

Между тем, большинство хабаровчан, к счастью, все-таки пока живут не в бараках и стремятся улучшить жилищные условия, в том числе с использованием кредитов и займов. Но темпы строительства жилья в краевой столице, как отмечает эксперт DVHAB.ru в сфере недвижимости Александр Хворов, пока не могут удовлетворить возрастающий спрос, хотя сейчас в городе возводится более 40 жилых домов и целые жилые комплексы! 

Однако, скажем, по данным статистики за 2022 год, в городе построено лишь 0,32 квадратных метра из расчета на каждого жителя. По этому показателю Хабаровск занимает лишь 80-е место среди городов России, что и провоцирует, как полагает эксперт, рост цен.

При этом минувший год не стал, по мнению Хворова, чем-то выдающимся на рынке жилья. Разве что очень жарким летом можно объяснить скачок цен в июле более чем на 4% при среднемесячном темпе роста всего 0,79%. Итак, каковы же ныне тренды на рынке недвижимости Хабаровска?

Цена квадрата

В итоге за двенадцать месяцев основной показатель рынка, средняя стоимость квадратного метра общей площади жилья, вырос в Хабаровске на 9,69% и составил к новогодним праздникам чуть больше 131 тысячи рублей. При этом инфляция, по данным Росстата, за год составила 7,42%. Таким образом местные цены на недвижимость в годовом исчислении опередили инфляцию, констатирует обозреватель DVHAB.ru

Но если рассмотреть тренды этих показателей, то можно увидеть, что, начиная с середины года, месячные показатели инфляции росли, а рынок недвижимости снижался, и к концу года он заметно отстал от темпа инфляции.

Самый активный рост был в третьем квартале при среднемесячном темпе 1,2%, а в сумме он превысил 2,8%. При этом средняя цена квадратного метра в сентябре вплотную приблизилась к 130 тысячам рублей. Инерция рынка сказалась и в октябре, когда «квадраты» выросли в цене более чем на 2,2%, подскочив до 132 тысяч рублей. В последующие месяцы показатель даже снизился и в итоге, повторимся, составил лишь 131013,7 рубля.

Самый высокий темп роста отмечен у двухкомнатных квартир (11,7%). По итогам года «квадраты» у них стали предлагаться на продажу в среднем по 133 тысячи. Недалеко отстали и однокомнатные с темпом 10,7%, при этом средняя цена у них составила 149,5 тыс. руб. за квадратный метр.

В минувшем году самым популярным районом престижности у покупателей были микрорайоны и жилмассивы ближе к центру. А спрос определил и рост цен. В Рабочем городке, на Вахова – Сысоева, Демьяна Бедного – Памятник партизанам и других цена за «квадраты» выросла на 13,9%, составив к новому году 146 тысяч.

Самыми непопулярными оставались квартиры на окраинах, что и выразилось в росте цен на «квадраты» – на 7,8% до средней цены 107 тысяч. Эксперт также отмечает, что существенно выросли цены «квадрата» у так называемых «малосемеек» – это в основном приватизированное жилье в бывших заводских общежитиях. Примерно это 143 тыс. руб.

Прайс для квартир

Динамика цен на квартиры в Хабаровске в минувшем году несколько отличалась от динамики цен на «квадраты». В частности, максимально выросли цены за год на однокомнатные (12,2%), и в среднем по городу их стали предлагать на продажу по 4,5 млн рублей. На втором месте – двухкомнатные, подорожавшие на 11,5% (6,6 млн руб.). А самые большие квартиры, у которых цены и так запредельные, выросли за год в цене лишь на 6,6% – до 8,1 млн рублей. При этом встречались предложения в новых домах по 60 миллионов рублей и выше!

Из районов престижности сильнее подорожали квартиры в средней отдаленности от центра (14,5%) и на окраинах (13,9%). На третьем месте по темпам роста квартиры в центре (11%), а вот ближе к нему цены выросли лишь 8,1%.

Квартиры в новых домах и «хрущевки» за год выросли в цене примерно одинаково (6,6% и 6,5% соответственно). Только средняя стоимость на конец года у жилья новой планировки составила 7,5 млн рублей, а у «хрущевок» – почти пять миллионов.

Из-за качественного изменения сегмента малосемеек, они в конце года предлагались за 2,5 миллиона рублей и более, хотя на окраинах по-прежнему можно найти комнаты площадью примерно 10 квадратных метров стоимостью менее миллиона.

«Сталинки» к концу года по цене почти сравнялись с квартирами улучшенной планировки. У них средняя цена составила 5,5 млн рублей. И опять же, на окраинах или в старых бараках можно встретить квартиры за два-три миллиона.

Суммируя сказанное, можно определить, что средняя цена на квартиру выросла за год на 10% и составила 6 миллионов 251 тысячу рублей. Но это не совсем точно отражает ситуацию, так как жилья с ценами ниже среднего в городе все-таки больше, чем с максимально высокими ценами. Поэтому, по мнению Хворова, разумнее считать по медианной цене. Она за год выросла на 13,6% и составила 5,85 млн рублей. 

Не восемь лет, а пять с половиной 

Опираясь на показания прошлых лет, Александр Хворов предположил, что по инерции продолжится незначительный рост рынка в январе, при этом в конце зимы и начале весны обычно наблюдалось некоторое снижение цен. Есть основание считать, что и в этом году рынок не очень будет отклоняться от своих многолетних традиций.

Напоследок эксперт отмечает: пока еще не опубликованы данные о средней зарплате за 2023 год, но по итогам 2022-го при средней начисленной зарплате 79334 рубля и медианной цене на квартиру чуть более 5,5 миллиона, для ее покупки хабаровчанину требовалось пять с половиной лет. При этом он, увы, не должен тратить средства больше ни на что, в том числе на еду, одежду и прочее.

Для сравнения: в 2012 году этот показатель превышал восемь лет. Так что, с точки зрения статистики, жить стало лучше, а вот веселее ли – каждый решает для себя сам.

Впрочем, ситуация с ценами на квартиры в Хабаровске позволяла сделать новогодний подарок себе или своим родным в виде самого доступного жилья – по цене до двух миллионов рублей. Правда, это будет квартира на окраине, но при этом возможны варианты: в новостройке или улучшенной планировки на Базе КАФ или в двухэтажной деревянной «сталинке» в поселке имени Горького.