Планируете покупку дачи? Тогда эта статья для вас. Как приобрести дачу и не пожалеть, нам рассказала Елена Семченко, замруководителя краевого управления Росреестра.

– Елена Анатольевна, предположим, дачу подобрали, цена устроила, впору ударить по рукам и начать оформление сделки. С чего начать? Какие документы должен предъявить продавец?

– Продавать землю имеет право только ее собственник, права которого на участок подтверждены документально. От него требуется тот самый пакет документов, подтверждающих полномочия на распоряжение землей и позволяющих перерегистрировать право собственности на покупателя. Продавец должен представить один из следующих документов:

– свидетельство о госрегистрации права на земельный участок, выданное земельным комитетом органа местного самоуправления до 15.05.1998;

– свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15 июля 2016 года;

– выписку из ЕГРН;

– акт о предоставлении земельного участка, выданный органом местного самоуправления до 30.10.2001 г.;

– свидетельство о праве на наследство;

– договор купли-продажи, мены, дарения и так далее.

– А членская книжка?

– Правоустанавливающим документом книжка не является и регламентирует отношения внутри садового общества. Сделки, совершенные путем переписывания членских книжек у председателя садового товарищества, юридической силы не имеют. К нам на «горячую линию» часто обращаются люди, которые «купили» участок, переписав у председателя членскую книжку. К сожалению, они смогут узаконить только через суд. Либо найти продавца и оформить сделку в законном порядке.

– Как проверить объект «на чистоту»?

– Выясните, кому на самом деле принадлежит право собственности на участок, не наложен ли на него арест, не находится ли участок под залогом. Эти сведения вы увидите, только если продавец покажет выписку из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости), которая содержит сведения о земельном участке. Сами вы сможете получить такую выписку, только в ней не будет указано ФИО правообладателя.

– Значит, если у продавца есть только членская книжка, больше никаких документов, а он тоже приобрел когда-то эту землю без оформления, от такой дачи лучше отвернуться?

– К сожалению, ни вы, ни тот, кто собирается продать дачу, не сможет обратиться за регистрацией права на участок, потому что он фактически принадлежит прежнему владельцу. Даже отдав деньги за недвижимость, вы не сможете ею распорядиться: продать, подарить, завещать. А то, чего доброго, явятся наследники собственника и заявят о своих правах. Для вашего же спокойствия следует либо оформлять сделку в законном порядке, либо отказаться от такой покупки.

– А что можно узнать бесплатно с помощью интернета?

– На публичной кадастровой карте Росреестра размещены данные о земельных участках, учтенных в ЕГРН. Сведения можно получить, введя в окошко кадастровый номер либо наведя курсор на интересующую точку на карте. Что можно выяснить о земельном участке с помощью публичной кадастровой карты: кадастровый номер; границы и площадь участка; кадастровая стоимость; категория земель, к которой отнесен участок; вид разрешенного использования земель.

– Какой пакет документов нужно собрать для регистрации?

– От вас нужно заявление на госрегистрацию, его поможет заполнить специалист на приеме документов. Конечно, документ, удостоверяющий личность, а также договор купли-продажи садового земельного участка (не менее чем в одном экземпляре). И нотариальное согласие супруга или супруги продавца – но только в случае, если участок был приобретен в период брака по возмездной сделке.

Не забываем оплатить госпошлину за госрегистрацию права. Применительно к земельному участку, предназначенному для садоводства, ее размер 350 рублей.

– Как составить договор купли-продажи и обязательно ли обращаться к юристу или нотариусу?

– Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме не менее чем в одном экземпляре. С этим помогут в любой юрфирме, либо можете найти сами образец в интернете, в системах Консультант-плюс или Гарант. Вы можете дополнить его пунктами, которые считаете важными. Можете даже написать от руки. Важно, чтобы в договоре была указана точная цена земельного участка. Кроме того, он должен содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать приобретаемый земельный участок. Это адрес, площадь и категория участка, кадастровый номер и вид разрешенного использования. Все эти сведения есть в документах на землю. Договор подписывается двумя сторонами. 

Важно! Обязательное нотариальное удостоверение нужно в двух случаях. Это, во-первых, сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. А во-вторых, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на участок, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

– Если продавец имеет «старые» документы, которые выдавались еще до 1998 года, имеют ли они юридическую силу?

– Если право у владельца приглянувшегося земельного участка возникло до 15 мая 1998 года, он вполне может иметь иной документ, например, акт о предоставлении участка, выданный органом местного самоуправления, акт о праве на земельный участок. 

На публичной кадастровой карте Росреестра размещены данные о земельных участках, учтенных в ЕГРН. Сведения можно получить, введя в окошко кадастровый номер либо наведя курсор на интересующую точку на карте.

Эти документы считаются юридически действительными. Но есть особенность сделок с такими участками: прежде чем его продать, владелец должен пройти перерегистрацию прав на землю. Сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю. Вы также можете потребовать от хозяина участка сначала зарегистрировать свои права, потом продавать.

– Можно ли покупать участок, если домик, баня, другие постройки на нем не зарегистрированы?

– Регистрировать постройки на садовом участке или нет – право, а не обязанность. Если прежний собственник этого не сделал, новый владелец участка на основании своего права собственности на землю сможет зарегистрировать любые строения.

– Будет ли зарегистрирована сделка, если его владелец не провел межевание и участок не имеет точных границ?

– Законодатель не обязывает проводить межевание. Действующее законодательство также не содержит ограничений на проведение сделок с земельными участками. Пока межевание участков можно инициировать в частном порядке и по желанию, но пренебрегать этой процедурой все же не стоит, во избежание проблем в будущем.

– Куда обращаться с заявлением на регистрацию?

Подать заявление можно через офисы приема документов МФЦ. Для регистрации права являются обе стороны. Можно направить своего представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности. Также можно – в электронной форме через портал Росреестра (rosreestr.gov.ru) или с помощью нотариуса.

– Сколько дней отведено на регистрацию?

– Управление Росреестра по Хабаровскому краю максимально сокращает сроки регистрации. В случае предоставления документов на госрегистрацию в электронном виде, собственником вы станете через день, а на бумажном носителе, через МФЦ – через три рабочих дня.